澳大利亚央行警告随着利率上升,两年内房价

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当地时间4月8日，据ABC报道，澳大利亚央行（RBA）警告说，对于那些负债累累、储蓄缓冲有限的人来说，利率上升存在着严重的风险，但同时也对澳大利亚家庭在利率上升时的恢复能力描绘了一幅普遍乐观的画面。

（来源：ABC报道截图）

该银行每年两次的《金融稳定评论》（FSR）报告称，总体而言，澳大利亚抵押贷款借款人在应对利率上升方面的状况要比大流行之前好得多。报告指出：“大多数负债家庭都受益于过去一年住房价格的强劲增长，再加上超过预定要求的更高的抵押贷款偿还额，绝大多数人都通过他们的房屋积累了大量的额外资产。”

澳大利亚央行估计，现在只有约5%的贷款的未偿还贷款价值比（LVR）超过75%，而在年初，这一比例为几乎四分之一。这意味着，对于95%的借款人来说，房价下跌25%以上才会使他们陷入负资产，即借款人欠银行的钱多于其房屋价值的危险境地。报告补充说：“估计负资产贷款的比例也特别低，不到0.25%，低于年1月的2.25%。”

这两项指标的改善主要是由大流行期间住房价值的异常飙升所推动的，在过去的一年里，房地产价格飙升了近四分之一，这是年代末以来的最急剧增长。然而，澳大利亚央行也警告说，随着利率的上升，大部分收益可能会在未来几年内被消除。FSR报告指出：“使用考虑到利率与供需因素之间历史关系的住房市场模型进行的估计表明，如果利率从目前的水平提高个基点，在两年内实际住房价格将降低约15%。重要的是，贷款人和借款人应考虑住房价格下跌的可能性，特别是对于高LVR的贷款。”

（图文无关，来源：pixabay）

除了住房价格下跌，利率上升显然也会增加现有借款人的还款额。RBA的分析显示，大多数借款人应该能够相对舒适地应对这些较高的还款额。如果利率上升2个百分点，这大约是目前经济学家预测的中间值，澳大利亚央行的分析发现，40%的借款人的平均月还款额已经可以覆盖 还款额的增加。另外20%的人将看到他们的还款额比目前的还款额增加不超过20%。然而，五分之一的借款人将看到他们的 还款额增加40%或以上。这些借款人的累积储蓄和贷款偿还缓冲区也往往低于普通抵押贷款客户。虽然平均借款人有大 5个月的缓冲期（按当前利率计算），但中位数（或典型的）借款人提前21个月左右，比大流行开始时的10个月有所提高。然而，在还款额将增加30%或更多的四分之一的借款人中，只有大约一半的人积累了至少相当于其当前还款额一年的超额支付缓冲。因此，面临 的还款增长的家庭——主要是较新的购房者，平均来说，也有最小的财务缓冲，以应对这些较高的还款。如果利率增加2个百分点，面临债务偿还率超过30%的借款人的比例将增加一倍，从10%左右增加到20%以下。这被认为是使借款人处于抵押贷款压力或更高风险的还款水平。RBA还警告说，如果工资增长没有回升到相应的水平，那么面临更高的利率的家庭可能会有双重风险。RBA指出：“如果通货膨胀率上升侵蚀了实际家庭收入，一些借款人可能不得不更快地提取他们积累的超额支付缓冲和/或削减其他支出。如果通货膨胀率上升没有伴随着更快的家庭收入增长和商业利润率上升，那么围绕借款人的支付能力将存在一些风险。”